Писмените извори от времето на Второто българско царство дават ограничена информация за жилищната архитектура, като хронистите на кръстоносните походи споменават само общия вид на жилищата в българските градове. По-подробни сведения идват от сметководната книга на ковчежника на граф Амедей VI от Савоя, който през 1366 г. наема в Месемврия богато жилище с баня, камина, няколко стаи и складови помещения, измазани с вар. Болярските къщи в Търновград са споменати в житията на Григорий Цамблак, но без детайли за архитектурата им.
Археологическите разкопки през последните десетилетия в Търновград, Ловеч, Червен, Шумен, Карвуна и други средновековни обекти предоставят по-пълна картина за типовете жилища, техните размери, строителни материали и техники, както и за бита на обитателите. Жилищата се делят на два основни типа според вкопаването им: полуземлянки (вкопани до 1,6 м) и наземни къщи. Полуземлянките са правоъгълни, с размери около 6–8 м на дължина и 4–5 м на ширина, с под от изравнена стерилна земя и покрив от дървена конструкция, покрит с растителност и пръст. Те са отоплявани с пещ, вкопана във вътрешната стена, понякога с димоотводен канал, и често имат малко преддверие. Около тях се намират ями за съхранение на зърнени храни и боклук.
Полуземлянките са предпочитани от бедното население заради по-ниската цена на строителството и добрата топлоизолация през зимата. Те са разположени на равен или наклонен терен, като ориентацията им следва наклона, а пространствата между тях служат за улици, понякога настлани с дребни камъни. Вкопаните жилища са малки и неуютни, което подсказва, че обитателите им прекарват по-голямата част от времето си извън тях.
Наземните жилища са разкрити в Търновград, Червен, Ловеч, Шумен и други места. Те имат подово ниво на височината на терена или малко над него, с под от изравнена или трамбована стерилна земя, понякога покрита с пясъчни плочи или тухли. Стените са изградени от ломени камъни, споявани с кал от сивочерна пръст, като в някои случаи само основите са каменни, а горните части са от дървена конструкция и плет, измазани с глина. Покривите са дървени, покрити с керемиди, пясъчни плочи или растителност.
Наземните жилища са с по-големи размери и разнообразни планове – едноделни, с две или три помещения, като по-големите са притежание на заможни семейства. Второто помещение често е преддверие, което помага за задържане на топлината и разширяване на жилищната площ. Тризонните жилища с етаж са характерни за богатите граждани и болярите. Плановите решения са адаптирани към пресечения терен, като се избягват формите Г, Т или П, характерни за по-ранния период.
Жилищата са разположени около тесни, криви улици, понякога без настилка, а основите им често са вкопани до 0,6 м. Намерените при разкопките предмети – глинени съдове, железни ножове, костени изделия, накити и монети – показват, че обитателите са предимно занаячии с посредствени икономически възможности. Отоплението е осигурявано чрез огнища, зидани пещи или мангали.
Социалните различия се отразяват в жилищната архитектура: бедните живеят в полуземлянки и дървени колиби, средната класа – в наземни къщи с каменни основи, а болярите и висшето духовенство обитават големи, многоделни сгради с етажи и укрепления. Болярските жилища са обособени като комплекси с двор, ограден с каменна стена, и включват жилищна и стопанска част, както и малки църкви за богомолците. Те са разположени на удобни терени и са строени с по-качествени материали и техники, включително бял хоросан и каменни плочи на пода.
Пример за такова жилище е болярският комплекс на хълма Царевец в Търново от средата на XIV в., с триделна къща, двор и стопански постройки. Комплексът е бил укрепен с каменна стена и бойна кула, а опожаряването му вероятно е станало при османското нашествие през 1393 г. Други подобни комплекси са открити в близост до Малката порта на Царевец, с няколко сгради, разположени около малък двор, също с етажи и каменни основи.
Основният строителен материал за жилищата е ломеният камък, използван без допълнителна обработка, като за основите се подбират по-едри и по-правилни камъни. Спояващият материал е кал от сивочерна пръст, а за по-богатите сгради – бял хоросан. Измазването с калова замазка е често, но варосването е рядко и се споменава само в богато наето жилище в Месемврия. Тухлата почти не се използва, вероятно поради високата си цена и трудното намиране.
Дървото е широко използвано както в стените, така и в покривната конструкция. За закрепване на гредите се използват ковани железни гвоздеи и П-образни скоби. Покривите са покрити с керемиди, пясъчни плочи или растителност, в зависимост от възможностите на обитателите.
Жилищната архитектура от XII–XIV в. отразява социалните различия и икономическите възможности на населението, както и влиянието на терена и историческите условия. Тя е разнообразна, с ясно изразени типове и планови решения, които оформят облика на средновековните български градове и квартали, особено в столицата Търново.
В заключение, жилищната архитектура на Второто българско царство е комплексна и многообразна, с два основни типа жилища – полуземлянки и наземни къщи, като последните се делят на такива от трайни и нетрайни материали. Социалният статус на обитателите се отразява в размера, конструкцията и украсата на жилищата, а археологическите находки дават ценна информация за бита и ежедневието на средновековния българин.